Browsed by
Month: April 2014

ABSTRACT SYSTEM OF OWNERSHIP ACQUISITION

ABSTRACT SYSTEM OF OWNERSHIP ACQUISITION

A3blIn South African law ownership can transfer by means of an original or derivative method. The difference between these two methods is found in the fact that ownership by way of original acquisition proceeds without the cooperation of the previous owner, compared to the derivative method which requires cooperation between the parties.

A discussion of the original method for ownership acquisition falls outside the scope of this article and consequently only examples will be mentioned. They are prescription, attachment and mixing. The basis for original acquisition is that no intention is required between the parties. For example, if you lease a piece of land and later decide to build a swimming pool on it, you will become the owner of the swimming pool as soon as you put the pool in the ground. The only possible remedy here for the lessee will be an enrichment claim. The lessee has to satisfy all the requirements for enrichment before he will be successful with his claim.

The second method for ownership acquisition is by using the derivative method. The main requirements for this form of ownership acquisition are firstly, the parties must have a clear intention to transfer ownership and secondly, there must be delivery or registration of the property. The first requirement is self-explanatory but it is important to be aware that a person’s legal status can play an important role in determining the validity of the transfer. The requirement of delivery only becomes applicable if the parties intend to transfer movable property. There is a variety of different forms of delivery in South African law, but the most important is delivery with the long hand, delivery with the short hand, attornment and constitutum possessorium. The requirement of registration only becomes important when the parties intend to transfer ownership of immovable property. Both delivery and registration must be accompanied with a clear intention to transfer ownership.

It is in the derivative form of ownership acquisition that a distinction should be made between the causal and abstract system. The causal system involves that ownership can only pass if the underlying agreement or obligation is valid. This system practically means that if the party had the intention to transfer ownership but the actual contract is invalid, ownership will not pass.

The opposite view is followed in the abstract system, which is the system that the South African law follows. The abstract system means that even if the underlying agreement or obligation is invalid, ownership will still pass as long as the parties intended that ownership pass, together with the requirement of delivery or registration, whichever the case may be.

The abstract system provides protection to a bona fide third party, where the causal system neglects to provide the same protection. The shortcomings in the abstract system in South African law are, however, compensated for in the field of undue enrichment law.

This article is a general information sheet and should not be used or relied on as legal or other professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact your legal adviser for specific and detailed advice.

Click here to view full disclaimer

ABSTRAKTE STELSEL VAN EIENDOMSVERKRYGING

ABSTRAKTE STELSEL VAN EIENDOMSVERKRYGING

A3blIn die Suid-Afrikaanse reg kan eiendomsreg op ‘n oorspronklike of afgeleide wyse oorgedra word. Die onderskeid tussen die wyses van eiendomsverkryging is dat by die oorspronklike wyse daar geen samewerking van die vorige eienaar verlang word nie, terwyl dit by die afgeleide wyse wel vereis word.

Die oorspronklike wyse van eiendomsverkryging val buite die bestek van hierdie artikel, gevolglik word slegs die vernaamste voorbeelde genoem. Hulle is verjaring, aanhegting en vermenging. Die basis van die oorspronklike wyse van eiendomsverkryging is dat daar geen voorneme van die vorige eienaar vereis word nie. Byvoorbeeld, jy huur ‘n stuk grond en besluit later om ‘n swembad op die stuk grond te laat insit. Sodra die swembad dan in die grond is, word die eienaar van die grond ook die eienaar van die swembad. Die huurder sal slegs ‘n verrykings-eis hê as daar aan al die vereistes van verryking voldoen word.

Die tweede manier waarop eiendomsreg oorgedra kan word, is op die afgeleide wyse. Die vernaamste vereistes vir dié manier van eiendomsverkryging is eerstens, die partye moet ‘n duidelike voorneme hê dat eiendomsreg oorgedra moet word en tweedens, daar moet lewering of registrasie van die saak wees. Die eerste vereiste is vanselfsprekend, maar dit is belangrik om daarop te let dat ‘n person se handelingsbevoegdheid ook ‘n moontlike rol kan speel in die afdwingbaarheid van die oordrag. Die vereiste van lewering is slegs van toepassing as die partye van voorneme is om eiendomsreg oor te dra in ‘n roerende saak. Daar is verskeie tipes lewering in die Suid-Afrikaanse reg, waarvan die vernaamstes lewering met die lang of kort hand, erkenning van die nuwe landheer en constitutum possessorium is. Die vereiste van registrasie is net van toepassing as die partye van voorneme is om ‘n onroerende saak oor te dra. Beide lewering en registrasie moet vergesel word van ‘n duidelike voorneme tot oordrag van eiendomsreg.

Dit is by die afgeleide wyse van eiendomsverkryging waar daar ‘n onderskeid getref moet word tussen die kousale en abstrakte stelsel. Die kousale stelsel behels dat eiendomsreg slegs oorgedra kan word as die onderliggende ooreenkoms geldig is. Die stelsel beteken in die praktyk dat, al het die partye die voorneme gehad om eiendomsreg oor te dra, geen regte oorgedra sal word tussen die partye as die bindende kontrak ongeldig is nie.

Hierteenoor kry mens die abstrakte stelsel van eiendomsverkryging, wat die een is wat in die Suid-Afrikaanse reg gevolg word. Die abstrakte stelsel beteken dat, selfs al is die onderliggende verbintenis ongeldig, eiendomsreg steeds oorgaan as die partye die voorneme gehad het, tesame met die nodige lewering of registrasie, wat ookal van toepassing mag wees.

Die abstrakte stelsel bied baie beskerming aan bona fide derde partye, waar die kousale stelsel in gebreke bly om dieselfde beskerming aan die partye te bied. Die tekortkominge in die abstrakte stelsel van die Suid-Afrikaanse reg word egter effektief deur die verrykingsreg reggestel.

Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

Kliek hier om die volledige vrywaring te sien

DO YOU KNOW WHAT IS WRITTEN IN YOUR TITLE DEED?

DO YOU KNOW WHAT IS WRITTEN IN YOUR TITLE DEED?

A1blBefore buying a property or submitting your building plans to the Town Council you should inspect the Title Deed, because failure to do so could become a costly exercise. The Title Deed will indicate all the registered servitudes and restrictive conditions applicable to the specific property.

A.     SERVITUDES

A few of these urban servitudes are discussed below:

  1. The right of the owner of the dominant stand to prohibit the erection of buildings on the servient property either at all, or beyond a certain height, or the right to an open view or the right to access of light, which restricts the servient property from impeding the view/light by buildings or trees.
  2. The servitude of support is the right to require one’s neighbour to support the weight of one’s house or wall or the right to drive a beam into one’s neighbour’s building. This could also be a reciprocal servitude and prevents either owner from demolishing his or her building and thus withdrawing the support which the other building receives from it. The owner of the servient stand is bound to keep the wall concerned in a good order at his own expense.
  3. The right to build on the servient property, for instance, to have a veranda encroach upon it or to have a balcony into its airspace.
  4. The right to receipt or non-receipt of dripping rainwater or water coming from a stream, or the right to have a rainwater drain discharging water onto the neighbour’s stand.
  5. Right of way is the right to walk across another person’s property or to drive a vehicle across it. 

The rights and duties of the owners of the dominant and servient properties

The rights and duties depend on the agreement constituting the servitude, which will be strictly interpreted in a manner which is least burdensome for the servient property. The owner of the dominant property must exercise his rights with due regards to the rights of the other party, which means that the servitude must be exercised in a proper and careful manner so as to cause the least inconvenience to the servient owner. This does not, however, restrict the owner of dominant property in the exercise of his or her rights merely because in doing so he or she will prejudice the owner of the servient property. Since a praedial servitude runs with the land any person who occupies the dominant property may exercise it. However, the owner of the dominant property is not permitted to assign his or her servitude for the benefit of another property than the dominant property.

The general rule is that a servitude cannot impose an active or positive duty on the owner of the servient property. There are only two exceptions to this rule, namely the servitude to compel the owner to construct a building of a certain height, and the servitude which imposes a duty to keep the wall in a good state of repair. 

Termination of these servitudes

  1. By agreement: A servitude may be terminated by agreement between the parties, which needs to be registered in the Deeds Office to bind subsequent purchasers.
  2. Abandonment: For example the failure to object to the erection of a fence or the closure of a road.
  3. Prescription: A positive servitude is lost if the holder fails to exercise his or her rights for an uninterrupted period of 30 years; however, this is not the case with a negative servitude.
  4. Destruction of either of the properties. 

B.     RESTRICTIVE CONDITIONS

These are statutory restrictions imposed on the owner of land in pursuance of specific township establishment legislation and registered against the Title Deeds of the stands for the reciprocal benefit of owners, and for the purpose of restraining the specific character of the neighbourhood.

A few Township conditions are mentioned here:

  1. The erf is subject to a servitude for sewerage or other purposes along one or two boundaries.
  2. No large-rooted trees may be planted within the servitude area.
  3. No buildings or other structures may be erected within the servitude area.
  4. The local authority shall be entitled to deposit temporarily on the land adjoining the servitude such material as may be excavated during the construction, maintenance or removal of sewerage works.
  5. Proposals to overcome detrimental soil conditions shall be contained in the building plans submitted for approval.
  6. The design of all structures and buildings to be erected shall be approved by a structural engineer.
  7. Except with the written approval of the authority the roofs of the buildings shall be of tiles, slate or thatch.
  8. No shop, factory or industry may be erected on the erf. 

From this it is clear that restrictive conditions can play a definite role in determining the character of a township, as well as have certain economic implications.

Other restrictive conditions that may be contained in Title Deeds

  1. Restriction to subdivision of land
  2. Conditions relating to the use to which the stand may be put
  3. Conditions restricting the alienation of the land 

Restrictive conditions may be removed or modified in one of the following ways:

  1. By agreement.
  2. By application to court.
  3. The Administrator has the power to alter, remove or suspend certain restrictions or obligations binding an owner of land in his/her province.
  4. The Minister of Public Works may consent to the amendment or cancellation of conditions registered in Title Deeds.
  5. Provincial legislation contains procedures to remove restrictions on the subdivision of land or the purposes for which the land may be used.

There are a few others that will not be discussed here.

In light of the above it’s imperative that one should carefully study the Title Deed before buying a property or building.

This article is a general information sheet and should not be used or relied on as legal or other professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact your legal adviser for specific and detailed advice.

Click here to view full disclaimer

WEES BEWUS VAN DIE VOORWAARDES IN JOU HUIS SE TITELAKTE

WEES BEWUS VAN DIE VOORWAARDES IN JOU HUIS SE TITELAKTE

A1blVoordat jy ‘n eiendom koop of jou bouplanne aan die Stadsraad voorlê vir goedkeuring is dit belangrik om die voorwaardes in die titelakte na te gaan, want versuim om dit te doen kan  jou duur te staan kom. Die titelakte sal aandui welke geregistreerde serwitute en voorwaardes van toepassing is op die spesifieke eiendom. 

A.   SERWITUTE

‘n Paar van hierdie stedelike serwitute word hieronder bespreek:

  1. Die serwituut kan bepaal dat die eienaar van die heersende erf die reg het om die oprigting van geboue op die dienende eiendom te verbied  óf die hoogte van die geboue te beperk, Of die eienaar van die heersende erf kan die reg hê op ‘n onbelemmerde uitsig of  toegang tot lig . Dit beperk die dienende eiendom om uitsig/lig te belemmer deur die oprigting van geboue of aanplant van bome.
  2. Die serwituut van ondersteuning kom daarop neer dat die eienaar van die heersende erf van die buurman kan verwag dat die geboue op die dienende erf die geboue op die heersende erf ondersteun. Dit kan ook ‘n wedersydse serwituut wees wat verhoed dat enigeen van die eienaars deur die sloping van sy of haar gebou die ondersteuning wat dit aan die ander gebou bied, beëindig. Die eienaar van die dienende erf is verplig om die betrokke muur in ‘n goeie toestand te hou op sy eie koste.
  3. Die reg om byvoorbeeld ‘n stoep of  ‘n balkon in die lugruim van die dienende erf te bou.
  4. Die reg om druppende reënwater of water vanuit ‘n stroon te ontvang of nie te ontvang nie, of die reg om reënwater met ‘n afvoerpyp te dreineer na die bure.
  5. Die reg van weg is die reg om oor ‘n ander persoon se eiendom te loop of met ‘n voertuig daaroor te ry. 

Die regte en pligte van die eienaars van die heersende en dienende eiendomme

Die regte en verpligtinge van die eienaars van die onderskeie erwe sal afhang van die ooreenkoms waaruit die serwituut spruit. Dit sal streng vertolk word om sodoende die minste benadelend vir die dienende eiendom te wees. Die eienaar van die heersende eiendom moet sy regte uitoefen met inagneming van die regte van die ander party, wat beteken dat die serwituut met so ‘n mate van versigtigheid uitgeoefen moet word dat dit die minste ongerief vir die dienende eienaar veroorsaak. Dit beteken egter nie dat die eienaar van die heersende eiendom beperk word in die uitoefening van sy of haar regte bloot omdat dit die eienaar van die dienende eiendom sal benadeel nie. Aangesien ‘n saaklike serwituut koppel aan ‘n eiendom, mag enige persoon wat die heersende eiendom okkupeer, die serwituut uitoefen. Die eienaar van die heersende eiendom mag egter nie sy regte in terme van die serwituut oordra vir die voordeel van ‘n ander eiendom as die heersende eiendom nie.

Die algemene reël is dat ‘n serwituut nie ‘n aktiewe of positiewe plig kan afdwing op die eienaar van die dienende eiendom nie. Daar is slegs twee uitsonderings op hierdie reël, naamlik die serwituut wat die eienaar verplig om ‘n gebou van ‘n sekere hoogte op te rig en die serwituut wat ‘n plig plaas op die eienaar om ‘n muur vir ondersteuning op te rig. 

Beëindiging van hierdie serwitute

  1. Volgens ‘n ooreenkoms: ‘n serwituut mag by ooreenkoms tussen die partye beëindig word, welke kansellasie in die Aktekantoor geregistreer moet word ten einde daarop- volgende kopers te bind.
  2. Abandonnement: byvoorbeeld die versuim om teen die oprigting van ‘n heining of die sluiting van ‘n pad kapsie te maak.
  3. Verjaring: ‘n positiewe serwituut verjaar as die houer daarvan versuim om sy of haar regte uit te oefen vir ‘n ononderbroke tydperk van 30 jaar, maar dit is nie die geval met ‘n negatiewe serwituut nie.
  4. Vernietiging van een van die eiendomme.

B.   BEPERKENDE VOORWAARDES

Hierdie is statutêre beperkings wat op die eienaar van die grond afgedwing word uit hoofde van dorpstigtingsvoorwaardes wat teen die Titelakte van die eiendom geregistreer word vir die wedersydse voordeel van die eienaars, en met die oogmerk om ‘n spesifieke karakter vir die buurt daar te stel.

‘n Paar Dorpvoorwaardes word hier genoem:

  1. Die erf is onderworpe aan ‘n serwituut vir riool- of ander doeleindes langs een of meer grense.
  2. Geen groot wortelbome mag binne die serwituutgebied geplant word nie.
  3. Geen geboue of ander struktuur mag binne die serwituutgebied opgerig word nie.
  4. Die plaaslike owerheid is daarop geregtig om tydelik op die grond aangrensend aan die serwituut materiaal wat gedurende die aanleg, onderhoud of verwydering van rioolwerke uitgegrawe word, te stoor of berg.
  5. Voorstelle om nadelige grondtoestande te oorkom, moet vervat word in die bouplanne wat vir goedkeuring voorgelê word.
  6. Die ontwerp van alle strukture en geboue wat opgerig word, sal deur ‘n strukturele ingenieur goedgekeur word.
  7. Behalwe met die skriftelike toestemming van die plaaslike bestuur moet alle dakke van die geboue van teëls, leiklip of dekriet wees.
  8. Geen winkel, fabriek of industrie mag op die erf opgerig word nie.

Hieruit is dit duidelik dat die beperkende voorwaardes ‘n rol kan speel in die bepaling van die karakter van ‘n dorp en kan dit ook sekere ekonomiese implikasies hê. 

Ander voorwaardes wat in titelaktes vervat kan word

  1. Beperking op onderverdeling van grond.
  2. Voorwaardes met betrekking tot die gebruik van die erf kan neergelê word.
  3. Voorwaardes wat die vervreemding van die grond beperk.

Beperkende voorwaardes mag gekanselleer of gewysig word op een van die volgende maniere:

  1. Deur ooreenkoms.
  2. Deur aansoek te doen by die hof.
  3. Die Administrateur het die mag om voorwaardes te verander, te kanselleer of op te skort   ten opsigte van grond in sy Provinsie.
  4. Die Minister van Openbare Werke kan toestem tot die wysiging of kansellasie van voorwaardes geregistreer in Aktes.
  5. Provinsiale wetgewing skryf prosedures voor in terme waarvan beperkende voorwaardes ten opsigte van die onderverdeling van grond of die doel waarvoor die grond gebruik kan word, opgehef kan word.

Daar is ook ‘n paar ander wat nie hier bespreek word nie.

In die lig van bogenoemde is dit noodsaaklik dat ‘n mens die titelakte noukeurig bestudeer voordat jy ‘n eiendom koop of besluit om te bou.

Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

Kliek hier om die volledige vrywaring te sien

A MISUSE AND ABUSE OF THE INSOLVENCY ACT

A MISUSE AND ABUSE OF THE INSOLVENCY ACT

A2blOn the 4th of March 2014, Cape Town High Court Justice Binns-Ward granted an interdict against a company for exploiting the Insolvency Act (hereafter referred to as ‘the Act’). This is what the Company did:

Every week the Company’s employees scanned the ‘green gazette’ for advertisements of sales in execution of residential properties. The Company employs consultants all over the country. The consultants then canvass the business of the execution debtors concerned. The debtors are told by the consultants that a cancellation of the sale in execution can be achieved by availing of the provisions of the Insolvency Act. The Company offers to arrange the publication of a notice of surrender in terms of Section 4(1) of the Act for the payment of a fee. They further indicate to the debtor that there will be no consequences if an application to court does not follow.

This buys the debtor 30 days. In the 30 days the Company, if the debtor so wishes, will at an additional fee conduct a forensic audit in which it will demonstrate with great probability that the execution creditor (often banks) miscalculated its claim and afford the debtor an opportunity to reach a compromise with the execution creditor. When debtors default on their payments the banks instruct attorneys to take action against them. The bank can get these attorney fees back from them in a separate account with different interest rates, but they are not allowed to add it to the balance of their bond with higher interest involved; they can only add entries pertaining to their bond account, not legal fees. The Company then argues that the bank is in breach of contract, and applies to court for setting aside of default judgement.     

What does the Insolvency Act say?

Section 4(1) of the Act requires a notice to be published not more than thirty days but not less than fourteen days before application is made for surrender of the estate of the debtor. Section 5(1) of the Insolvency Act provides that it is unlawful to sell any property in the debtor’s estate in question which has been attached under writ of execution, after the publication of a notice of surrender (in terms of Section 4(1) in the Gazette (this provision is for bona fide voluntary surrender application, not fraudulent applications), unless the person charged with the execution writ did not know of publication and the property is valued at less than R5000.

The decision to publish a notice of surrender by a debtor involves intention of the debtor to eventually apply to court for the acceptance of surrender and to carry out the necessary steps involved in order to obtain such sequestration order. One can withdraw a notice of surrender (in terms of Section 7) by applying to the Master of the Court for written consent, or in terms of Section 6 the notice of surrender lapses if no application for surrender is made after 14 days of the date specified in the notice of surrender. However this provision is intended for the benefit of creditors and not debtors. Section 6 makes it clear that no legitimate purpose can be served by the publication of a notice of surrender if the estate in question is not actually insolvent, and if it cannot be shown, sequestration costs can be paid and sequestration will be advantageous to creditors.

This case involved an application to court, where the applicant sought an interdict against the respondent for engaging in business of publicising notices of surrender (unlawfully) in terms of Section 4(1) of the Act. The Court held that the Company is interdicted from carrying on this sort of business. It is unlawful and fraudulent and a misuse of the provisions of the Act. It is clear from the facts of the case that in virtually all the cases the debtors never had the intention to go through with the surrender; it was merely done with the object of frustrating sales in execution. A notice of surrender is not an acceptable device for gaining time to undertake forensic audits of client’s accounts with the execution creditor, or to find a basis to apply for the rescission of the judgement that is in the process of being executed.

In conclusion it is therefore important to note that the publishing of notices in terms of Section 4(1) of the Act should only be done with the intention of a subsequent sequestration. 

References:

FirstRand Bank Limited (Applicant) v Consumer Guardian Services (Pty) Ltd & 9 Others (Case no: 10978/2012)

This article is a general information sheet and should not be used or relied on as legal or other professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact your legal adviser for specific and detailed advice.

Click here to view full disclaimer

 

MISBRUIK VAN DIE INSOLVENSIEWET

MISBRUIK VAN DIE INSOLVENSIEWET

A2blOp 4 Maart 2014 het Regter Binns-Ward in die Kaapse Hooggeregshof ‘n interdik teen ‘n maatskappy toegestaan wat bedrog gepleeg het in terme van die Insolvensiewet (hierna verwys as ‘die Wet’). Die maatskappy dit as volg gedoen:

Elke week soek die maatskappy se werknemers deur die ‘Groen Staatskoerant’ vir advertensies van verkope eksekusie van residensiële eiendomme. Die maatskappy het konsultante in diens regoor die land gehad. Die konsultante werf dan die besigheid van die betrokke eksukusie skuldenaars. Die skuldenaars word deur die konsultante ingelig dat ‘n kansellasie van die verkoop in eksekusie bereik kan word in terme van die Insolvensiewet. Die maatskappy bied aan om toe te sien tot die publikasie van ‘n kennisgewing van oorgawe ingevolge Artikel 4(1) van die Wet, onderhewig aan die betaling van ‘n fooi aan die maatskappy. Hulle lig die skuldenaar ook in dat daar geen gevolge sal wees indien ‘n aansoek by die hof nie volg nie.

Dit wen vir die skuldenaar 30 dae. In dié 30 dae het die maatskappy, indien die skuldenaar wil en teen ‘n addisionele fooi, ‘n kans om ‘n forensiese oudit te doen wat met groot waarskynlikheid sal bewys dat die eksekusieskuldeiser (dikwels banke) sy eis misreken het en die skuldenaar het dan ‘n geleentheid om ‘n kompromie te bereik met die eksekusieskuldeiser.

Wanneer skuldenaars op hul betalings in verstek bly, stuur die banke ‘n opdrag na hul prokureurs toe om aksie teen die skuldenaars te neem. Die bank kan die regskostes terug eis van die skuldenaar, maar net in ‘n aparte rekening met ‘n verskillende rentekoers; hulle word nie toegelaat om dit by te voeg by die balans van die verband met ‘n ander rentekoers nie. Hulle kan net inskrywings met betrekking tot hul verbandpaaiemente by die rekening voeg, nie regskoste nie. Die maatskappy betwis dan dat die bank kontrakbreuk pleeg en doen by die hof aansoek vir die tersydestelling van die verstekvonnis. 

Wat sê die Insolvensiewet?

Artikel 4(1) van die Wet vereis dat ‘n kennisgewing van oorgawe nie meer as dertig dae nie, maar minder as veertien dae voor aansoek gedoen word vir oorgawe van die boedel van die skuldenaar, gepubliseer word. Artikel 5(1) van die Wet bepaal dat dit onwettig is om enige eiendom van die skuldenaar waarop beslag gelê is in terme van ‘n lasbrief van eksekusie, te verkoop, indien hy reeds ‘n kennisgewing van boedel oorgawe in terme van Artikel 4(1) van die Wet gepubliseer het in die Staatskoerant (hierdie voorsiening is vir bona fide vrywillige oorgawe aansoeke, nie bedrieglike aansoeke nie), tensy die persoon belas met die lasbrief nie geweet het van die publikasie nie, en die eiendom gewaardeer is vir minder as R5000.

Die besluit om ‘n kennisgewing van oorgawe te publiseer deur ‘n skuldenaar vereis die voorneme van die skuldenaar om uiteindelik by die hof so ‘n aansoek in te dien en die nodige stappe te neem om sodanige sekwestrasiebevel te verkry. ‘n Mens kan ‘n kennisgewing van oorgawe onttrek (in terme van Artikel 7) deur skriftelike toestemming van die Meester van die Hof aan te vra. Alternatiewelik kan jy in terme van Artikel 6 die kennisgewing onttrek, deurdat dit verval indien geen aansoek vir oorgawe gemaak word na 14 dae na die datum in die kennisgewing van oorgawe nie. Hierdie bepaling moet egter tot voordeel van die skuldeisers wees, nie die skuldenaars nie. Artikel 6 maak dit duidelik dat geen wettige doel gedien kan word deur die publikasie van ‘n kennisgewing van oorgawe indien die betrokke boedel nie werklik insolvent is nie, en as dit nie bewys kan word nie, word die sekwestrasiekoste betaal en die sekwestrasie is tot voordeel van die Skuldeisers.

Hierdie saak het gegaan oor ‘n aansoek aan die hof, waar die applikant ‘n interdik versoek het teen die respondent in terme van die kennisgewings van oorgawe wat die maatskappy (onwettig) publiseer in terme van Artikel 4(1) van die Insolvensiewet. Die hof het ’n interdik toegestaan teen die maatskappy om hierdie soort besigheid onmiddellik te staak. Die hof het besluit dat dit onwettig en bedrieglik is en ‘n misbruik van die bepalings van die Insolvensiewet. Dit is duidelik, as mens die feite van die saak bestudeer, dat die skuldenaars nooit van voornemens was om voort te gaan met die oorgawe nie; dit is bloot gedoen met die doel om die verkope in eksekusie te frustreer. Publisering van ‘n kennisgewing van oorgawe is nie ‘n aanvaarbare metode vir die verkryging van tyd om forensiese oudits van die kliënte se rekeninge by die eksekusieskuldeiser te onderneem nie, of gronde om aansoek te doen vir die tersydestelling van die vonnis wat in die proses is om uitgevoer te word nie.

Ten slotte is dit belangrik om daarop te let dat die publisering van kennisgewings  in terme van Artikel 4(1) van die Wet slegs mag plaasvind indien daar ‘n voorneme van sekwestrasie is. 

Vir verdere inligting:

FirstRand Bank Limited (Applikant) v Consumer Guardian Services (Pty) Ltd & 9 Others (Saak no: 10978/2012)

Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

Kliek hier om die volledige vrywaring te sien

ALTERNATE DISPUTE RESOLUTION (ADR): MEDIATION AND DIVORCE

ALTERNATE DISPUTE RESOLUTION (ADR): MEDIATION AND DIVORCE

A4blThis article will briefly set out mediation as a dispute resolution mechanism and the use thereof in disputes which arise unnecessarily at a later stage in divorce proceedings.

Mediation can be defined as the process by which a mediator assists the parties with litigation to resolve the dispute between them by facilitating discussions between the parties, by assisting them in identifying issues, clarifying priorities, exploring areas of compromise and generating options in an attempt to resolve the dispute. It must be noted that the mediator does not make a decision, even if requested to do so by the disputants. This can be differentiated from arbitration in that an arbitrator hears evidence and arguments in an adjudicative role and makes a decision as to the outcome.

Divorce is an area of law whereby recent developments have changed the approach to mediation. Previously, in the absence of a settlement agreement, issues such as children, maintenance and the division of assets could be left to the court. The Children’s Act 38 of 2005 (hereafter referred to as ‘the Act’) introduces mediation and in certain instances makes mediation a prerequisite. Section 33 of the Act states that if the co-holders of parental responsibilities and rights with regard to children are experiencing difficulties in exercising their responsibilities and rights, those persons must, before seeking the intervention of a court, first seek to agree on a parenting plan determining the exercise of their respective responsibilities and rights in respect of the child. In preparing this parenting plan the parties must seek the assistance of a family advocate, social worker, psychologist or mediation through a social worker or other suitably qualified person. The exact meaning of a ‘suitably qualified’ person is yet to be defined.

Acting Judge Brassey in his judgement in Brownlee v Brownlee in the South Gauteng High Court further stressed the need to rely on mediation in matrimonial disputes. The Judge voiced his unhappiness at the failure of both parties’ attorneys as they did not advise their clients to use mediation before settling the matter through the court. In line with this dissatisfaction the Judge capped the fees of the attorneys of both parties.

One cannot conclude that the judgement in the Brownlee case gave precedence to the use of mediation for the resolving of disputes surrounding divorces. However, one should consider the appropriateness of mediation as a dispute resolution mechanism. If encouraged from the onset it has the ability to promote the expeditious and cost effective resolution of disputes.

This article is a general information sheet and should not be used or relied on as legal or other professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact your legal adviser for specific and detailed advice.

Click here to view full disclaimer

ALTERNATIEWE GESKILBESLEGTING: BEMIDDELING EN EGSKEIDING

ALTERNATIEWE GESKILBESLEGTING: BEMIDDELING EN EGSKEIDING

A4blHierdie artikel sal kortliks bemiddeling as ‘n geskilbeslegtingsmeganisme verduidelik, asook die gebruik daarvan in onnodige geskille wat later in die egskeidingsgeding ontstaan.

Bemiddeling kan beskryf word as die proses waardeur ‘n bemiddelaar die opponerende partye deur middel van litigasie help om geskille tussen hulle te skik deur die fasilitering van bespreking tussen die partye. Die bemiddelaar help ook deur die identifisering van kwessies, prioriteite en areas van moontlike kompromie, en die genereer van opsies in ‘n poging om die geskil op te los. Dit moet in ag geneem word dat die bemiddelaar nie ‘n besluit oor die geskil neem nie, selfs al versoek die partye hom om dit te doen. Dit verskil van arbitrasie daarin dat die arbiter getuienis en argumente van die partye aanhoor in ‘n beoordelaarsrol en later ‘n besluit oor die uitkoms van die dispuut neem.

Egskeiding is ‘n deel van die reg waar onlangse verwikkelinge die benadering tot bemiddeling verander het. Voorheen het die hof oor kwessies soos kinders, onderhoud en die verdeling van bates beslis waar daar nie ‘n skikkingsooreenkoms tussen die partye was nie. Die Kinderwet 38 van 2005 (hierna verwys as ‘die Wet’) stel bemiddeling bekend en maak dit in sekere gevalle ‘n voorvereiste. Artikel 33 van die Wet skryf voor dat die mede-houers van ouerlike pligte en regte oor kinders tydens egskeidingsgedinge, moet poog om eers saam te stem oor ‘n ouerskapsplan wat die uitoefening van hulle pligte en regte bepaal, alvorens hulle ‘n hof nader. In die voorbereiding van sodanige ouerskapsplan moet die partye gebruik maak van die bystand van ‘n gesinsadvokaat, maatskaplike werker, sielkundige of bemiddeling deur ‘n maatskaplike werker of gekwalifiseerde persoon. Die betekenis van ‘gekwalifiseerde persoon’ is nog nie deur ons howe gedefineer nie.

Waarnemende Regter Brassey het in sy uitspraak in Brownlee v Brownlee in die Suid-Gautengse Hooggeregshof die belangrikheid van bemiddeling in huweliksgedinge en geskille oor kinderregte beklemtoon. Die regter het sy ontevredenheid oor die mislukking van die twee prokureurs uitgespreek wat nie hul kliënte aangeraai het om bemiddeling te gebruik voor hulle hof toe gegaan het nie. Hy het gevolglik die fooie van beide partye se prokureurs verminder.

Die uitspraak in die Brownlee saak beslis nie dat voorkeur aan bemiddeling gegee moet word om geskille rakende egskeidings te besleg nie. Die geskiktheid van bemiddeling as meganisme om geskille by te lê, moet egter na waarde geskat word. Indien dit reeds vroeg in die geskil geïmplementeer word, kan die dispute op ‘n doeltreffende en koste-effektiewe wyse opgelos word.

Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

Kliek hier om die volledige vrywaring te sien